Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien hat als Berufungsgericht entschieden, dass ein Mietvertrag nicht aufgekündigt werden kann, wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt. Im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG kann der Vermieter eine Kündigung gerichtlich durchsetzen, wenn ein im Gesetz vorgesehener Kündigungsgrund vorliegt. Die Vertragsparteien können aber auch weitere Kündigungsgründe vereinbaren. Solche Kündigungsgründe müssen schriftlich vereinbart werden. Der Kündigungsgrund muss objektiv wichtig und bedeutsam sein. Nach der Judikatur muss der Umstand, der zu einer Kündigung führen soll, den anderen im MRG enthaltenen Kündigungsgründen an Gewicht zumindest nahekommen.

Es ist sohin bemerkenswert, dass dem Nichterlag der Kaution nicht diese Bedeutung beigemessen wird. Begründet werden kann dies nur damit, dass die Kaution bloß der Sicherstellung künftiger Forderungen dient, während die im Gesetz vorgesehene Auflösungsmöglichkeit bei Nichtzahlung des Mietzinses unmittelbar das Entgelt für die Nutzungsüberlassung betrifft.

Freilich kann der Vermieter die Bezahlung der vereinbarten Kaution aber jederzeit gerichtlich geltend machen.

Der Vermieter muss aus dieser Entscheidung folgende Schlüsse ziehen:

• Der Erlag der Kaution sollte bereits vor Abschluss des Mietvertrages sichergestellt sein.
   
• Während des aufrechten Mietvertrages sollte der Vermieter Mietzinsrückstände nicht mit der Kaution aufrechnen. Wenn er den Mieter in der Folge mit der Begründung kündigt, dass die Kaution nicht wieder aufgefüllt worden ist, würde dieser Kündigungsmöglichkeit die genannte Rechtsprechung entgegenstehen.

Außerhalb des Teil- und Vollanwendungsbereiches des MRG hat der OGH die Vereinbarung eines Auflösungsgrundes bei Nichterlag der Kaution gebilligt (1 Ob 206/06 k).